2020.10.30
サロン物件選びの注意点・よくある落とし穴
サロンを開業することを決めたら、まずは店舗物件探しからスタートする方は多いです。
自分のお家を探すときと同じく、エリアを決めて、不動産の管理会社を通じて物件をいくつか内見するという流れになります。
店舗物件専門の業者さんも多いですし、最近ではネットでいくらでも物件探しできますので、大体の目途をつけてから内覧の問合せをするなど計画的な物件探しも可能です。
居抜き物件の注意点
店舗物件専門の業者さんでは、条件の良い居抜き物件を紹介してもらえることも多いと思います。
同業の居抜き物件であれば一見、内装費を安く抑えれらる点や、開業までに時間がかからないなど何かとメリットが多そうですが、
おさえておきたい注意点もいくつかあります。
まずは「造作」についてです。
「造作」とは、前の借主が内装で作っていたものを原状回復で撤去することなく、そのまま使える内装設備になります。
例えば、店舗だとカウンターやお部屋の間仕切り、壁付けの鏡、ディスプレイ用の作り付けの棚などですね。
またサロンであれば、ベッドやソファ等の家具がそのまま置いてあることも少なくありません。
もちろん、開業費用を抑えたければ造作をまるごと利用して出費を最小限にしたいものですが、実は造作といってもかなり古くに作られたもので壊れやすかったり、結局は後々補修が必要になったりと問題が起きるケースも多くありますので、まずは造作の経年劣化をしっかり調べることが大切です。
よくあるのは配管や冷暖房設備の劣化に気づかず、営業開始後の故障で水漏れなど、かなりの出費と損失になってしまった、というような場合です。
居抜きの賃貸借契約には必ず造作に関する特記事項があるはずですので、保障面や前借主の使用期間についても確認するようにしましょう。
また、居抜きである以上は前の店舗が閉店した理由があるはずです。
事業拡大や、より良い物件への店舗移転などの理由なら問題ないと思いますが、例えば一見立地が良いようでも実は集客には向かないエリアだったとか、営業するにあたって建物に何かしらのマイナス要因があるとか、様々なことが考えられます。
特にマンションサロンは、テナント物件に比べると借りやすいことが多いので選ばれがちですが、いろいろな理由から移転が多いことも事実です。
音漏れ・夜間営業の可否確認はもちろん、表向きは営業OKとなっていても、実は住民の中にサロン営業反対の方々がいて居ずらくなったというのもよく聞く話です。
古い物件なのであれば、水周りが故障しやすいとか、劣化や破損など共用部分の管理が行き届いていないなどの問題も起こりやすくなります。
初期費用の落とし穴
また、注意したいのが初期費用と家賃の見極め方です。
事業用の物件の場合、初見の家賃で「高い」「安い」と判断するよりも、初期費用や内装費用を含めた年間予算で判断すべきです。
たとえば、
「家賃10万円、初期費用200万円」
「家賃20万円、初期費用50万円」
だと、家賃20万円のほうが断然、開業には向いています。
もちろん賃貸期間が長くなれば、ランニングコスト（月々の家賃）が安いに越したことはないのですが、
経営していくことを考えると初年度が最も出費を抑えたい時期になります。
それなりの事業計画を立て、ランニングコストを含めた数値計画での運営をしていけば、2年目3年目に軌道に乗せることは出来るでしょう。
ですが1年目で運転資金を使い切り自転車操業になってしまうと、広告宣伝費など集客にお金をかけることも出来ず、潰れてしまうケースは大変多いです。ここが、「エステサロンは開業1年以内に50％が廃業する」という理由の一つです。
長く営業を続けていくには、ゆっくりでも確実な事業計画を立て、開業時に物件取得や内装に大掛かりな予算をかけないことが大変重要です。
このように、物件選びを間違えて落とし穴にはまってしまうと、
運営存続の危機にまで陥る可能性があります。
開業時のスタート地点である店舗物件選びは、条件や資金計画をしっかり考えた上で、慎重に行いましょう。
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